Một số lưu ý từ bản án của Tòa án năm 2025 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các công ty có vốn nước ngoài

Chúng tôi xin lưu ý đến một bản án của Tòa Phúc thẩm Tòa án Nhân dân Tối cao gần đây. Bản án này có ý nghĩa nhất định khi xem xét các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Bản án này được ban hành căn cứ các quy định của Luật Đất Đai 2013, tuy nhiên nội dung của bản án vẫn phù hợp trong quá trình chuyển tiếp sang Luật Đất Đai 2024, đặc biệt là đối với các giao dịch được ký kết trước khi luật mới có hiệu lực.

1. Tóm lược quyết định của Tòa án

Theo Bản án số 36/2025/DSPT ngày 31/7/2025 (Bản án số 36), Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh (Tòa án) đã phán quyết một công ty cổ phần thành lập tại Việt Nam có 70% sở hữu gián tiếp nước ngoài không được phép nhận QSDĐ thông qua chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp từ bên chuyển nhượng là cá nhân theo Luật Đất đai 2013. Kết quả là:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có công chứng ký kết năm 2019 giữa các bên chuyển nhượng là cá nhân Việt Nam (nguyên đơn) và công ty được thành lập tại Việt Nam có sở hữu gián tiếp nước ngoài (bị đơn) đã bị tuyên bố vô hiệu.

- Các bên được yêu cầu khôi phục tình trạng ban đầu, bao gồm cả việc bên chuyển nhượng hoàn trả khoảng 52,49 tỷ đồng giá trị chuyển nhượng đã nhận từ bên nhận chuyển nhượng.

Bản án số 36 phản ánh cách tiếp cận của tòa án trên cơ sở tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật đồng thời đi vào bản chất/nội hàm của khái niệm pháp lý trong việc đánh giá quyền của một công ty có vốn đầu tư nước ngoài gián tiếp được nhận QSDĐ thông qua giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.  Theo đó, cho mục đích của Luật Đất đai, quốc tịch của nhà đầu tư nước ngoài gián tiếp trong cơ cấu sở hữu là cơ sở để xác định liệu một công ty có được xác định là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hay không (so với doanh nghiệp Việt Nam thuần túy), nói cách khác một công ty được thành lập tại Việt Nam vẫn sẽ được coi là doanh nghiệp có vốn đầu tư ngoài ngay cả khi nhà đầu tư nước ngoài gián tiếp sở hữu công ty thông qua nhiều công ty Holdco và Midco mang tính chất trung gian. Trong trường hợp cụ thể của vụ kiện liên quan, Tòa án đã xem xét một cấu trúc 4 lớp với 70% sở hữu gián tiếp nước ngoài.

Ngoài ra, một điểm đáng lưu ý nữa là việc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có công chứng đầy đủ, các bên đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán đáng kể và bên nhận chuyển nhượng đã sử dụng đất trên thực tế không thể khắc phục được hạn chế cơ bản của giao dịch là các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các cá nhân theo luật, nếu bên nhận chuyển nhượng ngay từ đầu đã không có quyền hợp pháp để nhận chuyển nhượng QSDĐ trong giao dịch đó.

2. Điều gì đã thay đổi theo Luật Đất đai 2024? 

Luật Đất đai 2024 có cách tiếp cận về quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài linh hoạt hơn bằng cách điều chỉnh định nghĩa “tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài” viện dẫn quy định của Luật Đầu tư. 

Cụ thể là khoản 46 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định một khái niệm tinh chỉnh về "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" như sau: "Tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài là tổ chức kinh tế phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất". 

Cách giải thích hợp lý phổ biến của quy định trên là chỉ những công ty được thành lập tại Việt Nam mà bắt buộc phải thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Điều 23.1 Luật Đầu tư 2020 (hoặc, từ ngày 1 tháng 3 năm 2026, Điều 20.1 Luật Đầu tư mới 2025) mới được hiểu là "tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài" theo Luật Đất đai 2024.  Theo đó, các công ty Việt Nam có trên 50% sở hữu nước ngoài (hoặc kiểm soát nước ngoài) sẽ thuộc diện tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài theo Luật Đất đai 2024. Trong khi đó, các công ty Việt Nam có sở hữu nước ngoài hoặc chịu sự kiểm soát của nhà đầu tư nước ngoài từ 50% trở xuống sẽ không thuộc danh mục này và sẽ được đối xử như 100% công ty trong nước (và điều này bao gồm cả khả năng các công ty này được nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam thông qua các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ từ các tổ chức, cá nhân trong nước). 

Tuy nhiên, cách giải thích trên vẫn có rủi ro nhất định, vì hiện không có quy định rõ ràng trong Luật Đầu tư 2020 (cũng như Luật Đầu tư mới năm 2025) (cũng như hướng dẫn chính thức của các  cơ quan có liên quan trong các văn bản dưới luật) thế nào là “tổ chức kinh tế phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài” theo Luật Đầu tư, trong khi Luật Đầu tư 2020 (cũng như Luật Đầu tư mới 2025) vẫn giữ định nghĩa tổng quát hơn về “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” là "tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông."

3. Những lưu ý quan trọng rút ra cho các nhà đầu tư và nhà phát triển dự án bất động sản

- Theo cách hiểu của Tòa án trên cơ sở Bản án số 36, và cũng như theo quy định mới của các luật liên quan, các nhà đầu tư nước ngoài khi xem xét việc tiếp cận (nhận) QSDĐ tại Việt Nam (thông qua công ty con/công ty liên kết được thành lập tại Việt Nam) và/hoặc cơ cấu giao dịch mua lại cổ phần của các doanh nghiệp tại Việt Nam đang có QSDĐ sẽ muốn đảm bảo rằng chiến lược tiếp cận đất đai được đề xuất cùng với cơ cấu đầu tư của họ được đánh giá sớm từ những giai đoạn đầu của quá trình đầu tư. Điều này yêu cầu nhà đầu tư nước ngoài thẩm định pháp lý sâu hơn đối với các tổ chức trong nước tham gia vào cấu trúc đầu tư và đánh giá cơ cấu sở hữu vốn chủ sở hữu (cũng như các giao dịch nhận QSDĐ trong quá khứ) của các tổ chức trong nước đó.

- Từ góc độ soạn thảo tài liệu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, các bên (đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng có vốn đầu tư nước ngoài dù là gián tiếp) cần lưu ý tránh chỉ dựa vào việc hoàn thành các yêu cầu về công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc các mốc thanh toán để xác định là giao dịch đã được hoàn tất (mà không xem xét hoặc không giải quyết kỹ lưỡng tác động tiềm tàng của các quy định về quyền nhận QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài), để bảo đảm QSDĐ sẽ được đăng ký sang tên thành công cho bên nhận chuyển nhượng và tránh phát sinh tranh chấp giữa các bên liên quan đến giao dịch.

- Định nghĩa mới về "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” theo Luật Đất đai 2024 (như đã thảo luận ở trên) tạo ra những cơ hội mới cho cơ cấu đầu các khoản tư nhưng cũng đặt ra những câu hỏi thực tiễn về: 

(i) xác định thế nào là “tổ chức kinh tế phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất” để xác định chủ thể đó thuộc diện “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” theo quy định của Luật Đất đai;

(ii) việc phân tích chuỗi sở hữu gián tiếp của nhà đầu tư nước ngoài, căn cứ cách tòa án sẽ xem xét cấu trúc sở hữu (bao gồm cách đánh giá quyền kiểm soát) theo Bản án số 36; và 

(iii) sự thống nhất về cách giải thích và áp dụng pháp luật giữa các cơ quan có thẩm quyền (bao gồm cả tòa án, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, các cơ quan đăng ký đất đai). 

- Nhà đầu tư nước ngoài và các công ty liên quan cần theo dõi việc ban hành các văn bản quy phạm hướng dẫn luật mới (nếu có), bởi việc áp dụng Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư 2025 mới sẽ phụ thuộc rất nhiều vào hướng dẫn của các cơ quan chức năng.

PHỤ LỤC

Tóm tắt Bản án số 36

Ngày 31 tháng 7 năm 2025, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Thành phố Hồ Chí Minh (Tòa án) đã ban hành Bản án số 36/2025/DS-PT (Bản án) về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bốn (4) thửa đất tại tỉnh Bình Dương (nay thuộc Thành phố Hồ Chí Minh) từ hai cá nhân Việt Nam (Bên chuyển nhượng) sang một công ty cổ phần được thành lập theo pháp luật Việt Nam (Bên nhận chuyển nhượng). Áp dụng quy định của Luật Đất đai 2013,[1] Tòa án đã giải quyết tính hợp pháp của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp cho công ty được thành lập tại Việt Nam có vốn nước ngoài tham gia.

Mặc dù Luật Đất đai 2013 đã được thay thế bằng Luật Đất đai 2024,[2] trong đó các tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài có thể được hưởng nhiều quyền hơn liên quan đến đất đai, nhưng Bản án vẫn có giá trị tham khảo/hướng dẫn, đặc biệt là đối với các thỏa thuận được ký kết trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Bản án cung cấp hướng dẫn quan trọng về cách tiếp cận của tòa án Việt Nam trong việc xác định điều kiện được nhận quyền sử dụng đất của các công ty được thành lập theo pháp luật Việt Nam nhưng được coi là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài do cơ cấu sở hữu. Đặc biệt, Bản án thể hiện rõ việc Tòa án áp dụng chặt chẽ các hạn chế của pháp luật về đất đai đối với các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tái khẳng định rằng địa vị pháp lý của pháp nhân theo luật đất đai bắt nguồn từ quyền sở hữu vốn thay vì nơi thành lập, là yếu tố quyết định trong việc đánh giá khả năng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Tóm tắt phán quyết

1. Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 02/12/2019 (Hợp đồng), theo đó Bên chuyển nhượng đã chuyển nhượng bốn (4) thửa đất tại tỉnh Bình Dương (nay thuộc Thành phố Hồ Chí Minh) cho Bên nhận chuyển nhượng. Hợp đồng đã được công chứng hợp lệ. Tổng giá trị chuyển nhượng thỏa thuận xấp xỉ 80,76 tỷ đồng. Trong số tiền này, khoảng 52,49 tỷ đồng được thanh toán bằng tiền mặt, số tiền còn lại (khoảng 24,23 tỷ đồng) được coi là bù trừ vào cổ phiếu do Bên nhận chuyển nhượng phát hành cho Bên chuyển nhượng như một phần của việc tăng vốn.

2. Sau khi ký kết và công chứng Hợp đồng, Bên chuyển không thể đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng. Trong quá trình đăng ký, theo lời khai của Bên chuyển nhượng, Bên chuyển nhượng được thông báo rằng Bên nhận chuyển nhượng, là công ty có 70% vốn nước ngoài, chỉ được nhận quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê từ Nhà nước mà không phải thông qua chuyển nhượng trực tiếp từ cá nhân. Vì vậy, hơn ba (3) năm kể từ ngày ký Hợp đồng, việc đăng ký vẫn chưa hoàn tất. 

3. Bên chuyển nhượng sau đó đã khởi kiện tại Tòa án Nhân dân tỉnh Bình Dương (Tòa án cấp sơ thẩm), yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu. Bên chuyển nhượng lập luận rằng Bên nhận chuyển nhượng là một tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài do cơ cấu sở hữu vì chủ sở hữu công ty đó là chủ thể nước ngoài (Singapore). Trên cơ sở đó, Bên chuyển nhượng cho rằng theo Luật Đất đai 2013, một pháp nhân như vậy không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân, và do đó Hợp đồng đã vi phạm một điều cấm của luật và phải bị tuyên vô hiệu.

4. Tuy nhiên, Bên nhận chuyển nhượng lập luận rằng Hợp đồng có hiệu lực và có thể được thực hiện. Bên nhận chuyển nhượng cho rằng họ là công ty cổ phần được thành lập theo pháp luật Việt Nam, không thuộc diện doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bị cấm trực tiếp nhận quyền sử dụng đất của cá nhân theo Luật Đất đai 2013. Bên nhận chuyển nhượng có ba cổ đông: một công ty được thành lập tại Việt Nam (Công ty A1) (sở hữu 70% cổ phần của Bên nhận chuyển nhượng) và hai cá nhân Việt Nam (sở hữu 30% cổ phần còn lại). Công ty A1 là một công ty được thành lập tại Việt Nam thuộc sở hữu hoàn toàn của Công ty A2. Công ty A2 cũng là một công ty được thành lập tại Việt Nam thuộc sở hữu hoàn toàn của Công ty A3. Công ty A3 là một công ty được thành lập tại Việt Nam thuộc sở hữu hoàn toàn của một công ty Singapore.

5. Trên cơ sở này, Bên nhận chuyển nhượng lập luận rằng họ không phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật Đất đai 2013 và do đó không phải tuân theo các hạn chế theo luật định của Bên chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng tiếp tục khẳng định rằng Hợp đồng đã được công chứng hợp lệ và tự nguyện ký kết bởi các bên có đầy đủ năng lực pháp lý và Bên nhận chuyển nhượng cũng đã thực hiện đáng kể các nghĩa vụ thanh toán của mình theo Hợp đồng, bao gồm thanh toán tiền mặt và phát hành cổ phiếu như một phần của cấu trúc giao dịch đã thỏa thuận. Theo đó, Bên nhận chuyển nhượng cho rằng Hợp đồng không vi phạm bất kỳ điều cấm nào của luật và cần được công nhận là có hiệu lực.

6. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận lập luận của Bên chuyển nhượng và cho rằng Bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo phạm vi áp dụng của Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2014.[3] Tòa án cấp sơ thẩm xác định Luật Đất đai 2013 không cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp nhận quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân, trừ theo một số cơ chế cụ thể (như thuê của nhà nước, góp vốn, đấu giá hoặc các hình thức được phép khác). Vì giao dịch không thuộc bất kỳ danh mục nào được phép, Hợp đồng bị tuyên vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật.

7. Bên nhận chuyển nhượng kháng cáo bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm quyết định giữ nguyên toàn bộ bản án sơ thẩm. Tòa tái khẳng định rằng theo Luật Đầu tư 2014, cơ cấu sở hữu của công ty nhận chuyển nhượng mang yếu tố quyết định trong việc xác định liệu công ty đó có phải tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hay không. Vì việc chuyển nhượng cấu thành việc nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ cá nhân, một hành vi không được phép theo Luật Đất đai 2013, Hợp đồng vô hiệu ngay từ đầu.

8. Về hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, Tòa án yêu cầu các bên khôi phục lại hiện trạng trước đó. Bên chuyển nhượng được yêu cầu trả lại số tiền mặt thực tế đã nhận (tương đương là 52,49 tỷ đồng), trong khi Bên nhận chuyển nhượng được yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất. Tòa án đã bác bỏ yêu cầu của Bên nhận chuyển nhượng về việc hoàn trả số tiền bù trừ liên quan đến cổ phần, với lý do rằng thỏa thuận góp vốn không thể đứng vững một cách độc lập khi việc chuyển nhượng đất cơ bản bị tuyên bố vô hiệu. Bên nhận chuyển nhượng được phép điều chỉnh vốn điều lệ và xử lý cổ phiếu đã phát hành theo pháp luật doanh nghiệp hiện hành.

9. Bản án có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên và không bị kháng cáo. Các đương sự có quyền yêu cầu kháng nghị giám đốc thẩm. Tuy nhiên, khác với thủ tục xét xử phúc thẩm do kháng cáo của các đương sự, việc kháng nghị giám đốc thẩm thuộc thẩm quyền của người tiến hành tố tụng có thẩm quyền, chẳng hạn như Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao. Trong thực tế, rất khó để một bản án đã có hiệu lực được kháng nghị giám đốc thẩm. 

Tải bản tin về máy tại đây: Cập Nhật Pháp Lý -Một số lưu ý từ bản án của Tòa án năm 2025 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các công ty có vốn nước ngoài

Bài viết này chỉ cung cấp một bản tóm tắt về chủ đề được đề cập, mà không có bất kỳ nghĩa vụ nào do Công Ty Luật Frasers chịu trách nhiệm. 

Bản tóm tắt không nhằm mục đích cũng như không nên dựa vào nó để thay thế cho lời khuyên pháp lý.

© Bản quyền của ấn phẩm này thuộc về Công Ty Luật Frasers.